Fragen und Antworten

Die Ortsplanung legt verbindlich fest, welche Grundstücke wie und in welchem Ausmass genutzt werden dürfen und welche Gebiete und Objekte zu schützen und zu erhalten sind. Mit der vorliegenden Revision der Ortsplanung erhält die Gemeinde Münchenbuchsee eine zeit-gemässe baurechtliche Grundordnung. Sie besteht aus Baureglement, Nutzungszonenplan, Detailvermassung Nutzungszonenplan, Schutzzonenplan und Baulinienplan zur Kernzone und ist grundeigentümerverbindlich.

Raum für Wohnungen und Gewerbe schafft die Gemeinde in der bestehenden Bauzone. Haupthebel für die Siedlungsentwicklung nach innen sind Aufzonungen (mehr Nutzungsmöglichkeiten wie ein zusätzliches Geschoss in bestimmten Gebieten) und Umzonungen (Land in der Bauzone wird in eine andere Zonenart überführt) sowie Arealentwicklungen mit massgeschneiderten Lösungen.

Statt neues Bauland einzuzonen, steht die qualitätsvolle Siedlungsentwicklung innerhalb der bestehenden Bauzone im Vordergrund. Die ortsverträgliche Erhöhung der erlaubten Nutzung in einzelnen Gebieten und die Entwicklung bestehender Baulandreserven ermöglichen ein ressourcenschonendes Bevölkerungswachstum. Plätze, Strassen und Freiräume werden aufgewertet, um die Lebens- und Wohnqualität zu fördern. Weitere Ziele sind die Stärkung des Dorfzentrums als Aufenthalts- und Begegnungsorts, eine gute Versorgung im Zentrum und die Förderung zukunftsweisender Energienutzung mit erneuerbaren Energien.

Hausbesitzende mit Ausbauwünschen profitieren von neuen Spielräumen zum Beispiel bei der Nutzung des Dachstocks. Ermöglicht wird auch die bessere Ausschöpfung der Potenziale durch flexiblere Attikabestimmungen, grössere maximale Gebäudelängen, höhere maximale Geschossflächenziffern in Wohn- und Mischzonen (altrechtlich Ausnützungsziffer), Einführung der Wohnzone 4 (viergeschossig) in einzelnen Gebieten, eine Mindestgeschosszahl in den Wohnzonen 3 und 4 sowie neue Begriffe und Messweisen. Die beiden bisherigen Einfamilienhauszonen werden in der Wohnzone 2 (zweigeschossig) zusammengefügt. Dies ermög-icht zum Beispiel in der bisherigen Einfamilienhauszone E2, dass auf einer bestimmten Fläche 5 statt 4 Reihenhäuser zulässig sind.

Wie bisher müssen sich Neu-, Ersatz- oder Ausbauten gestalterisch gut ins Ortsbild einfügen und mit diesem verträglich sein. Nach Kritik in der ersten öffentlichen Auflage verzichtet die Gemeinde auf die Reduktion der kleinen Grenzabstände und sieht an mehreren Orten von den geplanten Aufzonungen ab. Im Übrigen gilt es zu beachten, dass keine Pflicht besteht, etwa die maximale Geschossflächenziffer auszunutzen. Dass die neuen Nutzungsmöglichkeiten flächendeckend ausgeschöpft werden, ist nicht zu erwarten. Schon in den bisherigen Einfamilienhauszonen wären Gebäudeerweiterungen möglich gewesen, doch seit den 1970er und 1980er Jahren, als diese Quartiere entstanden, wurde kaum von der Möglichkeit Gebrauch gemacht. Ebenso war es schon bisher möglich, im Zuge des Kaufs einer Nachbarparzelle ein grösseres Haus zu erstellen; auch dazu kam es kaum.

Dank der erlaubten höheren Nutzung in bestimmten Quartieren steigt der Wert der betroffenen Grundstücke ohne Zutun des Eigentümers oder der Eigentümerin. Zum Ausgleich des Vorteils erhebt die Gemeinde bei Auf- und Umzonungen auf einem Teil des planungsbedingten Mehrwerts eine Abgabe. Fällig wird die Abgabe erst bei Baubeginn, also nur bei einem konkreten Bauvorhaben und dabei nur im Anteil des realisierten Planungsmehrwertes. Der Verkauf einer Liegenschaft löst keine Abgabe aus, auch innerhalb der Familie nicht; ebenso wenig sind Erbgänge betroffen. Das Bundesgericht hat in einem Urteil zum Kanton Bern klar gemacht, dass der Verzicht auf eine Mehrwertabgabe bei Um- und Aufzonungen bundesrechtswidrig wäre.

Die Gemeinde erhebt die Abgabe nur auf dem Anteil des tatsächlich realisierten Mehrwertes – und auch davon nur 30 Prozent. Rund zwei Drittel des Mehrwerts bleiben also bei der Eigentümerschaft. Mehrere Formen von Nutzungserhöhungen, welche das ganze Gemeindegebiet betreffen, sind von der Abgabepflicht befreit, so etwa die neuen Attikabestimmungen, reduzierten Grenzabstände und erhöhten maximalen Gebäudelängen. Bisherige Ausbaupotenziale, wenn sie genutzt werden, haben ebenfalls keine Mehrwertabgabe zur Folge.

Ja. Bei Auf- und Umzonungen erhebt Münchenbuchsee erst ab einem Mehrwert von 100‘000 Franken eine Abgabe – bis zu dieser Summe wird also keine Abgabe geschuldet. Rechtliche Klarheit über die zulässige Höhe der Freigrenze besteht bisher nicht. In einem Urteil, das die Gemeinde Münchenstein im Kanton Basel-Landschaft betrifft, hat das Bundesgericht im Dezember 2020 als «Richtwert» für die zulässige Freigrenze bei Auf- und Umzonungen 30'000 Franken angegeben; höher liegende Freigrenzen bedürften einer besonderen Rechtfertigung. Münchenbuchsee liegt darüber und hat sich für eine grundeigentümerfreundliche Lösung entschieden. Das kantonale Amt für Gemeinden und Raumordnung empfiehlt den Gemeinden gestützt auf das Bundesgerichtsurteil neuerdings, Freigrenzen über 50'000 Franken «kritisch zu überprüfen».

Rechtlich sind die Regelungen zu den Planungsmehrwerten nicht Bestanteil des Dossiers OPR17+, über welches die Bevölkerung Ende September 2022 abstimmt. Die Abgabe planungsbedingter Mehrwerte ist im kommunalen «Reglement über den Ausgleich von Planungsmehrwerten» geregelt. Das Reglement hat der Grosse Gemeinderat bereits am 24.08.2017 erlassen (aktueller Stand: Version nach 2. Teilrevision vom 08.04.2021). Die Mehrwertabgabe gilt nicht nur für die Ortsplanungsrevision 2017+, sondern für alle Planungen, die einen massgeblichen Mehrwert bewirken. Übergeordnete Vorgaben zur Regelung der Mehrwertabgabe legen Bund und Kanton fest (eidgenössisches Raumplanungsgesetz und kantonales Baugesetz).

Verschiedene Massnahmen sollen dazu beitragen, das Ortszentrum als Aufenthalts- und Begegnungsort zu stärken. Dazu zählen die optimierte Verkehrsführung mit angepasstem Temporegime, die Gestaltung des Strassenraums und genügend Kurzzeitparkplätze insbesondere an der Oberdorfstrasse. Zudem will die Gemeinde verhindern, dass in der Kernzone Wohnungen im Erdgeschoss zunehmend Läden, Kleingewerbe und andere publikumsorientierte Nutzungen verdrängen. Deshalb sind bei Neubauten oder Nutzungsänderungen in Gebäuden, die in der Kernzone längsseitig an der Bern- und Oberdorfstrasse stehen, neu maximal 50 Prozent der Geschossfläche im Erdgeschoss für das Wohnen zulässig. So will die Gemeinde sogenannte publikumsorientierte Nutzungen fördern, also neben Läden auch Gastronomiebetriebe, Kultureinrichtungen, Büros, Verwaltungen sowie emissionsarme Werkstätten und Produktionsbetriebe (stilles bis mässig störendes Gewerbe). Für bestehende bewilligte Nutzungen gilt die Besitzstandsgarantie.

Die neue Regelung zur Stärkung des Zentrums dienen gleichermassen dem Schutz des Gewerbes wie auch dem öffentlichen Interesse. Gemeinderat und Parlament erachten die Vorgaben zur Erdgeschossnutzung in der Kernzone als zweckmässig und verhältnismässig. Andere Gemeinden – etwa Lyss, Aarberg, Nidau, Spiez und Langenthal – haben für entsprechende Lagen deutlich weitergehende Nutzungsvorschriften erlassen. Die Erfahrungen zeigen, dass solche Massnahmen zur Belebung des Ortszentrums beitragen.

Nein. Bei Neubauten ist auf die umweltschonende Anwendung von Energie zu achten. Wo das möglich ist, wird der Anschluss neuer Gebäude ans Fernwärmenetz angestrebt. Auf eine Anschlusspflicht verzichtet die Gemeinde jedoch: Die Ziele zum geplanten Wärmeverbund lassen sich auch ohne eine solche Pflicht erreichen. Die Nachfrage nach Fernwärme ist bereits heute gross und dürfte aufgrund der veränderten geopolitischen und energiepolitischen Situation und Sensibilität noch weiter zunehmen. Sollte es an bestimmten Orten in der Gemeinde später sinnvoll sein, einen Fernwärmeperimeter festzulegen, wäre dazu dereinst ein ordentliches planungsrechtliches Verfahren inklusive Volksabstimmung nötig.

In Gebieten, die gut durch den öffentlichen Verkehr (Bahn und Bus) erschlossen sind, reduziert die Gemeinde für Neubauten und Umnutzungen bei Wohnnutzung die mögliche Anzahl Parkplätze für Motorfahrzeuge gegenüber kantonalem Recht. Im Wesentlichen gilt die neue Regelung für Neubauten und Umnutzungen im Ortszentrum und in Bahnhofsnähe. So ist hier zum Beispiel für 2 Wohnungen eine Bandbreite von 1 bis 4 Abstellplätzen vorgesehen oder für 5 Wohnungen von 3 bis 7 Plätzen. Ab 6 Wohnungen beträgt die Bandbreite für alle Wohnungen 0.5 bis 1.25 Plätze (statt max. 2 Plätze in der kantonalen Bauverordnung).

Im Sinn der angestrebten Siedlungsentwicklung nach innen ist es an gewissen Orten in der Arbeitszone künftig erlaubt, höher zu bauen. Um Platz für neue Arbeitsplätze zu schaffen, sind zusätzlich auch die bestehenden Landreserven zu nutzen. Um Nutzungskonflikten zwischen Wohnen und Arbeiten vorzubeugen, sind in der Arbeitszone neue und zusätzliche Betriebswohnungen für Firmeneigentümer, Betriebsleiter oder Hauswarte nicht mehr erlaubt. Bestehende bewilligte Wohnungen dürfen weiter genutzt werden. Die neue Bestimmung ist praktikabel: Die betriebliche Überwachung ist heute technisch mit Fernzugriff problemlos möglich. Auch für die nächtliche Überwachung von Betriebsgeländen ist eine Wohnung vor Ort nicht nötig.

Die Gemeinde will damit die Gefahr einer Verdrängung der Industrie und des Gewerbes bannen. Werden in der Arbeitszone nämlich Wohnnutzungen zugelassen, müssen entsprechende Lärmgrenzwerte eingehalten werden. Bei Lärmklagen der Bewohnerinnen und Bewohner werden deren Schutzbedürfnisse höher gewichtet als die wirtschaftlichen Interessen der lärmverursachenden Betriebe. Im äussersten Fall kann dies zu Betriebsverlagerungen oder Betriebsschliessungen führen. Das wäre weder im Sinne der Gemeinde noch des ansässigen Gewerbes.

Bei einem Nein zur Ortsplanungsrevision 2017+ wäre mit einer längeren Phase der Rechtsunsicherheit zu rechnen. Es käme zu Verzögerungen bei Bauvorhaben und zum faktischen Baustopp für Neubauten. Der Grund: Für Gemeinden, welche die Verordnung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV) im Gemeindebaureglement (GBR) noch nicht umgesetzt haben, gilt gemäss kantonaler Weisung ab 31.12.2023 die BMBV generell. Wo Begriffe und Messweisen im GBR fehlen, können Baugesuche so lange nicht behandelt werden, bis die BMBV im GBR umgesetzt ist. Bis zur Inkraftsetzung einer neuerlichen Planungsvorlage mit überarbeiteter Ortsplanungsrevision würde es voraussichtlich erneut drei Jahre dauern, da alle Verfahrensschritte eines ordentlichen Planerlassverfahrens mit Mitwirkung, Vorprüfung, Auflage, Einigungsverhandlungen, Beschluss und Genehmigung durchgeführt werden müssen. Die Überarbeitung wäre für die Gemeinde mit zusätzlichem Aufwand und Mehrkosten verbunden.

Ja, bei verschiedenen Gelegenheiten. Die Bevölkerung wurde früh in die Diskussion zur neuen Ortsplanung einbezogen. Rund 120 Buchserinnen und Buchser entwarfen im März 2017 in einer Zukunftswerkstatt Visionen zur räumlichen Entwicklung der Gemeinde bis 2030, institutionelle Grundeigentümer entwickelten in einer separaten Werkstatt ebenfalls Ideen. Während der öffentlichen Mitwirkung im Winter 2018/2019 konnten die Dokumente auf der Gemeindeverwaltung eingesehen werden, an einer Informationsveranstaltung wurden sie von Planern und Behörden erläutert. der Mitwirkungsbericht dokumentiert die Ergebnisse der Mitwirkung und den Umgang damit.

Während der ersten öffentlichen Auflage im Herbst 2020 erhielten alle betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer ein Informationsschreiben mit der zu erwartenden Mehrwertabgabe. Die planungsbedingte Mehrwertabgabe hat viele Reaktionen ausgelöst. Von den insgesamt eingegangenen 188 Einsprachen und 138 Rechtsverwahrungen im Zuge der ersten öffentlichen Auflage betrafen rund 80 Prozent direkt oder indirekt die Mehrwertabgabe. In der Folge beantragte der Gemeinderat dem Parlament eine Änderung des Reglements über den Ausgleich von Planungsmehrwerten, die am 8. April 2021 beschlossen wurde und nach Ablauf der ungenutzten Beschwerdefrist in Kraft trat. Änderungen gab es auch im Nutzungszonenplan (z.B. Verzicht auf Aufzonungen in mehreren Gebieten) und Baureglement (Verzicht auf Reduktion kleine Grenzabstände, umfassende Präzisierungen im Kapitel Energie und bei Antennen sowie Vereinfachungen und Klärungen einzelner Bestimmungen), dies ebenfalls als Reaktion auf geäusserte Kritik.

In den drei öffentlichen Auflagen gingen insgesamt 194 Einsprachen ein. Die Änderung des Reglements zu den Planungsmehrwerten, die angepassten Planungsmassnahmen sowie die Einspracheverhandlungen führten aber schliesslich zum Rückzug eines grossen Teils der Einsprachen: Insgesamt wurden 118 Einsprachen vollumfänglich zurückgezogen; vorläufig aufrechterhalten wurden – Stand Ende April 2022 – 76 Einsprachen und 138 Rechtsverwahrungen, wobei darunter auch teilweise zurückgezogene oder zwischenzeitlich gegenstandslos gewordene Einsprachen fallen. Gemäss Vorprüfung durch den Kanton ist das Dossier OPR17+ genehmigungsfähig. Die verbleibenden, unerledigten Einsprachen betreffen grösstenteils Einzelinteressen; der Kanton wird nach der Volksabstimmung darüber befinden.

Als Grundlage für die Revision der Ortsplanung aus dem Jahr 1985 diente eine Studie, die das Potenzial für eine höhere Nutzung innerhalb der bestehenden Bauzone aufzeigte (Potenzialstudie 2016). Auslöser dieser Studie bildete im November 2014 die parteiübergreifende Motion Gerber «Wachstum nach innen», die das Parlament als erheblich erklärte. Gestützt darauf startete der Gemeinderat im Ende 2016 offiziell die Ortsplanungsrevision 2017+. Die Studienerkenntnisse flossen in die nachgelagerten Planungsinstrumente ein und wurden sukzessive umgesetzt: Das Räumliche Entwicklungskonzept (REK 2017) legte in einer ganzheitlichen Sicht die Ziele und Strategien fest, die kommunale Richtplanung konkretisierte die Inhalte und bündelte sie zum behördenverbindlichen Instrument. Daraus entstand die neue baurechtliche Grundordnung, die nun mit der OPR 2017+ zur Volksabstimmung gelangt.