Mehr Spielraum für Hausbesitzer

Für die bessere Ausschöpfung der Potenziale im bestehenden Siedlungsgebiet erhöht die Gemeinde die Spielräume. Hausbesitzende mit Ausbauwünschen erhalten neue Möglichkeiten. An mehreren Orten in der Gemeinde ist es zum Beispiel künftig möglich, den Dachstock auszubauen. Auch lassen sich Attika grosszügiger gestalten als bisher (bis zu 70 statt max. 50% der darunter liegenden Geschossfläche). Beim Bau mehrerer Wohnungen schreiben die neuen Bestimmungen gemeinsame Heizungs- oder Parkierungsanlagen (ab 10 Parkplätzen) vor, was oberirdisch zu mehr Grünflächen und damit eine höhere Qualität des Aussenraums führt.

Ermöglicht wird die bessere Nutzung durch flexiblere Attikabestimmungen, grössere maximae Gebäudelängen, höhere maximale Geschossflächenziffer in Wohn- und Mischzonen (alt-rechtlich Ausnützungsziffer), Einführung der Wohnzone 4 (viergeschossig) in einzelnen Gebieten, eine Mindestgeschosszahl in den Wohnzonen 3 und 4 sowie neue Begriffe und Messweisen gemäss den kantonalen Vorgaben. Die beiden bisherigen Einfamilienhauszonen werden in der Wohnzone 2 (zweigeschossig) zusammengefügt. Dies ermöglicht zum Beispiel in der bisherigen Einfamilienhauszone E2, dass auf einer bestimmten Fläche 5 statt 4 Reihenhäuser zulässig sind.

Befürchtungen vor einer allzu starken Verdichtung trägt die Gemeinde auf verschiedene Weise Rechnung. Nach Kritik an den ursprünglichen Plänen verzichtet sie auf die Reduktion der kleinen Grenzabstände und sieht an mehreren Orten von Aufzonungen ab. Es besteht keine Pflicht, etwa die maximale Geschossflächenziffer auszunutzen. Zudem müssen sich Ausbauten weiterhin gestalterisch gut ins Ortsbild einfügen und mit diesem verträglich sein.

Dank der erlaubten höheren Nutzung steigt der Wert der betroffenen Grundstücke ohne Zutun des Eigentümers oder der Eigentümerin. Zum Ausgleich des Vorteils erhebt die Gemeinde bei Auf- und Umzonungen auf einem Teil des planungsbedingten Mehrwerts eine Abgabe. Das Bundesgericht hat in einem Urteil zum Kanton Bern klar gemacht, dass der Verzicht auf eine Mehrwertabgabe bei Um- und Aufzonungen bundesrechtswidrig wäre.

Fällig wird die Mehrwertabgabe erst bei Baubeginn, also nur bei einem konkreten Bauvorhaben. Zudem erhebt die Gemeinde die Abgabe nur auf dem Anteil der tatsächlich realisierten Planungsmehrwertes– und auch davon nur 30 Prozent. Rund zwei Drittel des Mehrwerts bleiben also bei der Eigentümerschaft.

Mehrere Formen von Nutzungserhöhungen (z.B die neuen Attikabestimmungen) sind von der Abgabepflicht befreit. Auch bisherige Ausbaupotenziale lösen keine Mehrwertabgabe aus, wenn sie genutzt werden.

Zudem gibt es eine Freigrenze: Bis zu einem Mehrwert von 100‘000 Franken wird bei Auf- und Umzonungen keine Abgabe geschuldet. Damit hat sich Münchenbuchsee für eine eigentümerfreundliche Lösung entschieden. Das Bundesgericht hat in einem Urteil, das die Gemeinde Münchenstein im Kanton Basel-Landschaft betrifft, als «Richtwert» für die zulässige Freigrenze bei Auf- und Umzonungen 30'000 Franken angegeben.